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行业聚焦|珠三角房地产“沸点”在哪?下行“冰点”处如何避雷?

  • 分类:行业动态

  • 来源:

  • 发布时间:2021-01-29

国家统计局数据:2020年国内生产总值突破百亿元大关,人均GDP连续2年超过1万美元。步入万元美金社会后,钱——将去向何处?早年间,经济学家威廉·配专第给出了答案:“劳动是财富之父,土地是财富之母。”这种“地缘”观念与中国人对“居无定所”的恐惧不谋而合,都是愿意为环境、居所而付出更高的溢价。于是,楼市屡现“中国大妈”买买买,其情可知!

2020年虽抗“疫”时艰,中国房地产行业依旧火火火:TOP100强房企全年累计销售规模11.48万亿,实现了13%的正增长。然而,“盛宴”背后危机四伏:房企整体负债率达到历史高位80.4%,超过270家房企破产清算……尽管广东是TOP100强房企的“主力军”,但是广东21城楼市也分化严重,如何避免踩坑?……这是一个“开卷考试的时代”,提早知道答题,提早布局新业态。回顾2020年,洞见2021年!

创10年新高:住宅土地成交和楼面价攀升

“敢为天下先”,是广东人特征之一,着眼于经济,可见一斑:2019年成为全国首个GDP突破10万亿元的省;2020年突破11万亿,年均增长6%,连续32年位居全国第一,超过俄罗斯、韩国2019年经济总量。富可敌国,一语成真。

经济发展绘就人口迁徙“地图”:据广东省统计局数据,2014年常住人口10724万;2019年11521万,5年增加797万以上。“人口引力”使得珠三角桑基鱼塘变身世界级城市群,广东成为TOP100强房企的“主力军”,占位70席位。

庚子鼠年虽受疫情影响,但国人对地产爱意不减,行业投资热情高涨:2020年广东住宅土地成交计容面积和成交楼面价,创10年新高,同比增长29.6%,成交楼面价同比增长18.6%。

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尽管第一季度土地成交面积“望风而下”,1-3月同比降幅均30%以上,但不影响“后来者居上”:从4月份开始,土地市场快速回暖,即便是8月监控部门画出了“三道红线”,仍旧保持上扬曲线,9-12月楼市飘红实现大幅同比增长。

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冰火两重天:土地流拍率达10年最高峰值

2020年,全国商品房销售额首次突破17万亿。一方面疫情下中国房地产市场坚挺,刷新历史记录;另一方面行业“马太效应”显著,中小房企洗牌加剧,破产房企超270家,违约债务暴涨533%,几乎平均每天有1家房企被清算。

同时,行业“人才吸力”趋弱,房企高管流动频繁,据数据统计:2020全年变动数量大概率超过千人,近500名高管离职,这意味着每天至少有1名房企高管选择离开曾经的战场。

站到了选择的十字路口,该何去何从?买楼先看地!土地市场成交状况,可谓房地产行业的先行指标,侧面反馈出房企对市场的信心。纵观2020年,下行危机暴露无疑:广东省地块的折算后溢价率为15.2%,较上年下降4.4%,降到近5年来的最低水平;2020年流拍率为11.1%,较上年提升3.5%,达到10年最高值……

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诚然,行业销售“天花板”日显端倪,从“增量时代”到“存量时代”,房企下半场战鼓已擂,稍有不慎,或将迎来楼市“冰封期”。广东21城,商机何在?不妨先通过区域拿地来“鉴证实录”。

2020年各区域的拿地热情差异加大,美云互联网大数据发现:大湾区地块折算后溢价率最高、流拍率最低,仅有5.8%的流拍率,表现出较高的市场热度;粤东和粤西的流拍率很高,均在21%以上;粤北则表现相对平稳,溢价率不高,流拍率也相对较低……

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下行“冰点”中,如何避免踩雷?中国大妈有一种朴素的买楼价值观:得地段者,得天下!地段较好的地块有着较高的溢价率,深以为然。

 “大城市时代”:深圳、东莞、佛山受追捧

哈佛大学教授霍利斯·钱纳里认为,人均GDP超过1.1万美元时,经济体进入后工业化时代。我国改革开放的时空“多米诺骨牌”被推翻,GDP年均增速达到10%左右。城市发展更是“踩着油门”,迈入城镇化空间格局结构性变化时代。

据联合国预测,未来11年中国城镇化率年均提升1个百分点,2030年达70.6%,年均1300万农村人口转变为城镇人口。2019-2030年全国自住房需求年均11.7亿平,一线、二线、三四城市的年均住房需求为1.0、4.4、6.3亿平。

经济“惹火”楼市!供求整体走高,房企“大城市时代”聚合效应日渐显著:2020年全国人口净流入占比最高的前十名城市,广东省占据4席位,深圳、东莞、广州、佛山纷纷跻身前列。

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水涨船高!美云互联网大数据发现:深圳、东莞和佛山的折算后溢价率最高,为大湾区热度最高的城市;江门、肇庆和中山的溢价率居于末尾,均低于6.5%;成交计容面积较高的广州和惠州,处于中间水平。

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深圳楼市堪称“魔幻”:“万人抢房”、“秒杀盘”、“打新”并非空穴来风。中原研究中心统计,截止12月19日已推售住宅50000+套,年内出现27个“日光盘”,平均价格每平方米57435元。

然而,深圳热度实际远超想象:在土地成交面积当中,人才房用地超过三成;剔除人才房特殊用地类型后,真实的普通商品房地块溢价率高达91.8%,是广东省平均溢价率的6倍。

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同时,楼市“马太效应”加剧,广东21城分化严重。经济实力偏弱的城市日渐“退烧”,甚至“遇冷”,美云互联网大数据发现:在粤东、粤北和粤西城市当中,汕尾、阳江、云浮、梅州和韶关的土地市场热度比较低,流拍率高于24%,溢价率低于13%。

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楼市变迁背后,透露出区域人口发展与经济变化的“玄机”:这些受冷落的城市人均GDP较低,居民购买能力弱,且常住人口较少,整体购房需求不高,导致房企拿地策略更加保守。

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数字化时代:约60%房企为转型“加码”

存量时代,轻资产是一道必选题。专家指出,2021年地产行业仍将面临境内债和海外债的偿债高峰,房企再融资压力较大。在“住房不炒”的政策“紧箍咒”下,房企“以价换量”短期内快速回笼资金降低负债率,这把“双刃剑”也令到二手房市场有价无市。逆水许舟,不进则退。

埃森哲持续分析中国企业数字转型进程,结果显示11%中国企业数字转型出色,有效化危为机。有数据预估,数字化转型为制造企业带来8%-13%利润的提升。他山之石,可以攻玉,“数字化转型”成为2020年地产行业高频词汇。

科技与地产“破壁”,5G、AI、IoT、云服务等数字技术不断渗透房地产全生命周期,项目规划、政策分析、舆情监控、运营预判、用户画像等多维度,透析楼市实时动态,实现过程和决策高效、精准、可视化管理。智慧社区、VR购房、线上签贷、物业+互联网等日益兴起。

“地产四大天团”,亦是如火如荼:碧桂园“碧合计划”、恒大集团“智慧科技”、万科“沃土计划”、融创全新一体化管理系统平台建设……

大象转身,非一蹴而就。疫情的不确定性增加经济的不确定性,房地产数字化终要走向深水区,如何稳健挖掘增长的潜力?拭目以待~

以上数据观察

皆来源于美云互联网大数据

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